Tyto 3 věci podle mě spojuje pohled na investiční byt. Pokud chceš pochopit můj pohled a to, jak vnímám investici do nemovitostí, přečti si předchozí dva blogy s názvem 3 pohledy na investiční byt. A já jdu spojit vodu, Teslu a leteckou společnost.
Voda
Už si nepamatuji, kdo z vyučujících nám na střední škole řekl, že voda a vzduch v budoucnu budou cenné. Vím, že mi to připadalo přitažené za vlasy a mnoho let to zůstalo zasunuté někde vzadu v mém mozku. Proč by něco takového jako je vzduch a voda mělo mít větší cenu než ropa, zlato nebo jiné „drahé“ věci. Vzduch byl všude kolem a na vodu stačilo otočit kohoutkem, aby tekla co hrdlo ráčí. Sice si pamatuji, jak byl suchý rok, přehrada odkryla pozůstatky domů, které byly zatopeny a na chodbách v domě i ve škole visely letáčky Stop každé kapce vody. O mnoho let později tyto myšlenky překryly povodně. A téma vody je zpět. Jen to už vnímám jinak, než před léty.
Letecké společnosti
Rád vzpomínám na 90. léta a slogan, že Václav Fischer naučil Čechy létat k moři. Pamatuji si jako dnes na můj první let na dovolenou. Shodou okolností s CK Fischer. Asi to Václav naučil i mě. Byl jsem nervózní a po přistání jsem si řekl, že chci letět znova. Měl jsem pocit, jako bych byl milionář, jelikož do té doby jsme k moři jezdili autobusem a trvalo to sakra déle. Přál jsem si, aby lety drahly pomalu, vůbec mě nenapadlo, že o 20 let později bude možné létat za pár tisíc třeba za oceán. Aerolinky se pustily do byznysu s elánem a naučily se využívat systému, který jim státy umožnily. Daří se, letenky mohou být levné, počty cestujících rostou, akcie rostou na ceně, manažeři mají tučné odměny. Nedaří se, nastoupí stát, aby zachránil ztrátové aerolinky. Realita nejen dnešních dnů.
Tesla
Pokud čteš moje blogy, možná máš podezření, že společnost Tesla nemám rád. Opak je pravdou. Je to pro mě ryzí kapitalismus. Majitel má vizi, kterou dokáže prodat akcionářům. Tito vloží svoje soukromé peníze do společnosti. Pokud bude zisk nebo ztráta, je to benefit nebo riziko akcionářů. Tesla je zatím žrout peněz. Zda někdy bude tato společnost zlaté vejce, to nikdo neví, já o tom pochybuji. Elon Musk je schopný, vyrábí, ztráty jsou obrovské, ale víra investorů ještě větší. Když jsem na blogu idnes napsal komentář pod článkem u Tesly, to jsem to schytal. Autor mi „vysvětlil“, že Tesla byla už 2 kvartály v plusu a nerozumím tomu. OK, každý máme jiný pohled.
Zpět k investičnímu bytu
Předchozí blogy jsem popsal možnosti investičních bytů, páky přes hypotéku nebo pořízení v hotovosti. Slíbil jsem, že přidám i svůj pohled a zkušenost. Vzal jsem to přes Vodu, Aerolinky a Teslu. Co je tedy spojuje?
Jak pravil Warren Buffett
Pravidlo č.1: nikdy nepřijít o peníze
Pravidlo č.2: nikdy nezapomenout pravidlo č.1
Je až s podivem, kolik investorů je ochotno zavírat oči před pravidlem č.1. Vidina snadného a rychlého zisku je velmi neprůhledná páska přes oči. Moje pravidlo číslo jedna se shoduje s Buffettovým. Když jsem kupoval investiční byt, počítal jsem a zkoumal trh. Nechtěl jsem, aby moje investice byla záporná. Měl jsem tři body: Vodu, aerolinky a Teslu.
Bod první – Voda
Ať jsem kupoval byt, pozemek, garáž nebo chatu, bral jsem v potaz to, zda je tato investice Voda. Voda je pro mě to, co možná má nyní hodnotu menší než jiné investice, ale do budoucna bude její význam jenom růst. Možná za rok, možná za 5 nebo 20 let. Investování je běh na dlouhou trať. Kousek od Ostravy je Frýdek- Místek a Nošovice. Stojí tam automobilka Huyndai a ceny nemovitostí jsou větší než v Ostravě. Je tohle Voda? Pro mě ne. Automobilka se přesune třeba na Ukrajinu a nemovitosti mohou padat volným pádem. Ostrava je přece jen jistější investice na severu Moravy. A to nemluvě o Krkonoších nebo Staroměstském náměstí. Hory ani Pražský hrad a orloj jen tak z Prahy nezmizí. Stejně jako metro, divadla …
Bod druhý – aerolinky
Máš byt v dobré lokalitě, generuje zisk, není nouze o nájemníky. Nemovitost i nájmy v čase rostou, tak máš v rukou zlaté vejce. Do chvíle než přijde ale. Do chvíle, než si letadla aerolinek sednou na zem, protože korona. Protože drahá ropa, protože zelená Gréta, protože cokoli jiného. Koupil jsem akcie Boeingu (stále si myslím, že jsem udělal dobře) a nekoupil jedinou akcii aerolinek. Boeing (s Airbusem) je největší výrobce letadel a není to jeho jediná činnost. Aerolinky mají jediný obor podnikání, je jich mnoho a jejich marže jsou jako na horské dráze. Chybí zde finanční polštář pro případy poklesu zisku. Podobně na tom je Airbnb. I kdybych bydlel v Praze, investice do Airbnb by mě minula i před koronou. Pravidlo č. 1 – Nikdy nepřijít o peníze. Majitelé nemovitostí v Praze jistě nyní svoje Airbnb garsonky obratem prodají, ale ze ztrátou.
Bod třetí – Tesla
Charismatický vizionář Elon Musk. To je snad největší přidaná hodnota této společnosti. Když z vedení Apple odešel Steve Jobs, z Microsoftu Bill Gates, byly dohady, jak tyto společnosti ustojí odchod zakladatele. Obstály velice dobře. Obstála by stejně Tesla? Nejsem si jistý. Apple i Microsoft generovaly obrovské zisky před odchodem svých zakladatelů. Tesla také generuje, ovšem ztráty. Tesla stojí na Muskovi. Na čem by stála po jeho odchodu? Akcionáři Tesly stále věří a čím více věří, tím méně se na společnost dívají reálně. Chtějí věřit. Přece neprodám akcie teď. Vydržel jsem špatné období, teď už neodejdu, určitě se to brzy obrátí a Tesla vystřelí vzhůru. Víra je v životě důležitá, ale víra negeneruje zisky, pouze bubliny.
Chceš investiční byt?
Voda – kupuj v lokalitě, kterou znáš. V lokalitě, která má hodnotu nyní a bude ji mít s velkou pravděpodobností i v budoucnu. Možná je fajn mít investiční byt v Kvasinách u Škodovky, přesto si polož otázku. Kolik lidí tam zůstane, když tam nebude Škoda? Byt v Praze nebo Brně na sídlišti bude mít hodnotu i v budoucnu. Bude mít nějakou hodnotu byt v Bruntále nebo na okraji Mostu?
Aerolinky – pamatuj na profit. S vlastními prostředky můžeš mít z investičního bytu kolem 5%. Když si vezmeš hypotéku, dostaneš se na 10% nebo 20%. Pokud byt vlastníš ze 100% nebo alespoň z 50%, krize tě postihne, ale nedonutí prodávat. Co budeš dělat, pokud pořídíš 10 bytů na páku s 90% hypotékou? Stoupnou úrokové sazby, přijde krize nebo černá labuť? Máš investiční byty v lokalitě, která je dobrá a tak nepadnou na nulu. Přesto hypotéky budeš muset splácet. Tak prodáš byty se ztrátou 30%. Ale kde vzít zbytek, když hypotéku máš na 90% a najednou jsi pod hladinou? Tebe stát rozhodně dotovat nebude jako aerolinky.
Tesla – pokud vidíš, že ztráta se neobrací v profit, prodávej, vycouvej z investice. Lepší menší ztráta dříve než velká později. Pokud se dostaneš do této situace, vezmi si papír a tužku, excel, kalkulačku. Můžeš začít znova, ponaučit se. Ale nedělej chybu déle než musíš. Viděl jsem mnoho hráčů na automatech. Házeli mince dovnitř a čím více jich tam naházeli, tím bylo těžší odejít. Měli svoji víru, teď už to přece přijde. A tak utopili další a další peníze.
Investiční byt – moje zkušenost
Když jsem pořídil investiční byt, celková cena včetně rekonstrukce mě vyšla na 1,2 miliónu. Možná proto jsem k této částce měl vztah u příkladu v minulém článku 🙂 Půjčil jsem si na tuto investici. Dost. Ale měl jsem mikronemovitosti v hodnotě cca 40-50% celkové částky bytu. Měl jsem auto, které mi krylo dalších 20%. Mohl jsem koupit 5 bytů s hypotékou 70-80%. Ale nechtěl jsem jít do velkého rizika. Voda, aerolinky, Tesla. Přišla korona a moje investice nerušily můj klidný spánek. Nemusel jsem prodávat. Pamatoval jsem na pravidlo Nikdy nepřijít o peníze. A to lze dodržet, pokud investuješ s rozumem.
Voda – nakoupil jsem v lokalitě, kterou znám. Lokalita by měla být stejně hodnotná nebo lepší i v budoucnu.
Aerolinky – koupil jsem byt pod tržní cenou. Pokud klesnou ceny nemovitostí nebo nájmy, bude můj profit menší nebo nulový, nikoli záporný.
Tesla – nekoupil jsem nikdy za extra nízkou cenu ve špatné lokalitě byt, garáž ani pozemek s vírou, že třeba v budoucnu bude tato lokalita žádaná. Nekoupil jsem nikdy nemovitost, do které bych investoval mnoho let a věřil, že se jednou karta obrátí.
Pokud tě zajímá jak nakoupit, pronajmout, zjistit, zda je investice riziková, výhodná nebo nikoli, napiš mi na mail info@bohatytata.cz
Pavel