V minulém článku jsem se podíval na to, jestli je možné pořídit investiční byt bez vlastních prostředků. Jak naspořit 10%, zbývající část lze napákovat prostřednictvím hypotéky a byt dát do pronájmu, kde začne na sebe vydělávat. Zní to jednoduše, ale ne každý je takto ekonomicky zdatný, případně má větší část než nezbytných 10%. Jaké jsou další možnosti?
Než se dostanu k pokračování jak investovat do bytu, projdu ještě jeden výpočet, který bude ve třetí části důležitý. V minulém článku jsem ukázal příklad bytu za 1,2 miliónu, který lze pořídit s vlastními prostředky ve výši 120.000. Často se na internetu setkáš s výnosem investičního bytu, který se pohybuje v rozmezí 10-20%. V krátkosti vysvětlím. Investoval jsem 10% z 1,2 miliónu = 120.000 z vlastních prostředků. Měsíčně mi z nájmu bytu zůstane zisk 1.000 korun, to znamená 12.000 ročně. 12 / 120 = desetiprocentní roční výnos. A to vše za předpokladu, že jsem koupil za běžné ceny na trhu a nájemník platí průměrný nájem. Pokud nakoupím výhodněji a podaří se mi získat vyšší nájem, procentuální výnos bude růst třeba až k 20%. To vše mi zajistí finanční páka / hypotéka.
Pohled druhý – mám k dispozici 50% kupní ceny
Existuje mnoho variant, proč zaplatím polovinu hypotékou a druhou z vlastních zdrojů. Buď mám právě 50% potřebné částky a tuto polovinu celou vložím do koupě a druhou část dofinancuji hypotékou. Nebo mám k dispozici více než polovinu, ale chci investovat do jiných aktiv, nechávám si finanční rezervu, případně jsem se rozhodl napákovat 2 byty na 50% místo jednoho zaplaceného hotově. Také tato investice může mít svoje výhody. Mohu koupit 2 byty místo jednoho a nejen nájem, ale i obě nemovitosti mi v čase přinesou vyšší výnos, díky růstu jejich ceny. Je to podobné systému složeného úročení. Čas hraje významný faktor v růstu úspor / investic. Třetí pohled se nabízí …
Pohled třetí – zaplatím celou část ze svých prostředků
Pokud mám 100% částky na koupi investičního bytu, existují možnosti uvedené v bodech 1 a 2 nebo jejich kombinace. Mohu koupit 10 bytů s 90% dofinancováním hypotékou, ale zde se zaměřím na 100% investici do jednoho bytu. V našem příkladu s bytem za 1,2 miliónu mám výhody i nevýhody. Ušetřím si starosti s hypotékou, ale přijdu o pákový efekt. Neplatím splátky hypotéky, ale procentuální výnos bude nižší. Každý měsíc mi zůstane celý nájem – počítali jsme cca 7.000 korun, to je 84.000 ročně. Byt mě stál 1,2 miliónu a tak je můj výnos 84.000 / 1.200.000 = 7%. Méně než je při investici 10% vlastních prostředků.
Už rozumíš tomu, že peníze jsou levné? Pokud si půjčíš a zaplatíš úrok bance, máš výnos 10%. V případě vložení vlastních prostředků je výnos 7% v tomto našem příkladu.
Je tedy lepší pořídit si 10 bytů proti jednomu?
To shrnu v poslední části. A vezmu to zeširoka. Zahrnu tam vodu, Teslu i letecké společnosti. Jak souvisí tyto 3 věci s investicí do bytu? Přečti si třetí část.