Úroky v bankách se drží nízko, zlato je rizikové, akcie pro zkušené investory a je to jenom cár papíru. Přitom zde je jednoduchá cesta, jak získat minimálně 10% výnos ročně a nepotřebujeme k tomu ani moc peněz. Proč do toho nejde více investorů, když je to tak jednoduché?
Investuj do realit.
Nemám 10 bytů, nevydělávám 100.000 měsíčně díky realitám
Proč jsem dal do nadpisu tuto skutečnost? Je to jednoduché. Za poslední rok jsem přečetl stovky článků a viděl stovky videí o investicích do realit. Samé zaručené rady jak zbohatnout a nepotřebuješ k tomu ani milióny na kontě. Já se těmito návody neřídím a proto nemám uvedených 100. 000 měsíčně.
Chceš vydělávat 100.000 měsíčně?
Zde je jednoduchá rada. Najdi si ty články a videa a udělej to, co se tam naučíš. Já to neudělal a nejsem milionář, ty to udělej a budeš. Takové je časté a jednoduché sdělení různých „investičních“ poradců. Tak zadej do Google investiční nemovitost a nech se vést k životu v blahobytu …
Nebo čti dále a zjistíš, co jsem neudělal a proč. Zda je doba na investování do nemovitostí a jaký je můj pohled nemilionáře …
Nemovitost, hypotéka, páka a zisk
Máš k dispozici 200 tisíc korun. Koupíš nemovitost za milión. V bance si vezmeš hypotéku 800.000, budeš ručit bytem a byt pronajmeš. U hypotéky 800.000 na 20 let budeš mít splátku kolem 4.500 měsíčně, pronajmeš za 6.000 a 1.500 je tvůj měsíční zisk. Za rok máš zisk 18.000 což je roční úrok 9% z tebou investovaných 200.000. OK, na internetu si přečteš, je potřeba počítat s obsazeností 11 měsíců v roce, úrok bude tedy 1.500 x 11 / 200.000 = 8,2%. I TAK JE TO SUPER. Investuji 200.000, mám úrok 8% a za 20 let k tomu byt, který díky inflaci bude mít cenu kolem 2 miliónů. To znamená investovat do realit!
Jaká je realita?
Všechny body jsou uskutečnitelné. Jsi schopen naspořit 200.000, sehnat byt za milión a vyřídit si na něj hypotéku 800.000. Lze sehnat i nájemníka, který bude platit nájem 6.000. Za 20 let koupený byt může mít hodnotu 2 mega. Takže kde je moje oblíbené slovo ALE? Ale je třeba, aby se všechny tyto parametry setkaly ve stejnou dobu. Kupodivu je asi nejjednodušším krokem naspořit uvedenou částku. Sehnat v dnešní době byt za milión je celkem oříšek v každém, nejen krajském nebo okresním městě. Už i menší města mají ceny, které byly před několika lety nepředstavitelné. Pokud se bavíme o osobním vlastnictví. Družstevní byty jsou sice levnější, mají ovšem své nevýhody ve vztahu k pronájmu. A počítat s tím, jak snadno najdu vzorného nájemníka, který bude platit 20 let nájem, je také s velkým ALE.
Nakonec máme tzv. páku u hypotéky. 20% našich financí ovládáme 100% celkové částky. S 200.000 můžeme pořídit byt za milión, inkasovat nájem z miliónové investice. Pokud se páka přechýlí na stranu opačnou, tak náš dluh je 5 x vyšší než by byl s vlastními zdroji.
Pracoval jsem ve společnosti, která byla finančně nezávislá a majitel měl majetek v řádu miliard. Patřil mezi 100 nejbohatších lidí světa. Rád investoval do cenných papírů. Díky pákovému efektu spekuloval na pokles akcií Porsche. Bohužel akcie nešly správným směrem a páka ztrátu znásobila. Jeho život skončil skokem pod vlak. Německý podnikatel spáchal kvůli finančním potížím sebevraždu.
Tak koupit nebo nekoupit?
Moje odpověď je jednoduchá. Koupit a před nákupem splnit několik tebou nastavených parametrů. Zde je uvádím:
1, Lokalita – nesčetněkrát opakované a stále podceňované kritérium. Můžeš koupit byt v blízkosti tvého bydliště nebo sto kilometrů daleko. Důležité je vědět, proč sis vybral tuto lokalitu. Je zde univerzita, je to větší město /Praha, Brno, Olomouc …/, jsou zde levné byty? Pokud víš proč sis vybral uvedenou lokalitu, nemělo by tě překvapit chování a hledání nájemníků. Studenti se budou častěji střídat, ve větším městě bude nižší % nájem a v lokalitě s vysokou nezaměstnaností bude vyšší počet neplatičů.
2, Velikost bytu – každý byt má předpoklad přilákat různé skupiny nájemníků. Když budeš pořizovat investiční byt, měl by jsi vybírat nejen podle ceny, ale také dispozice 1+1 nebo 3+1 vzhledem k budoucím nájemníkům.
3, Investice do rekonstrukce a vybavení – stačí vymalovat a položit lino nebo je třeba udělat novou koupelnu, pořádné podlahy a vybavit byt pračkou a lednicí? Do ošklivého bytu můžeš shánět hůře nájemníka, luxusně vybavený byt sice bude lákavý pro všechny skupiny zájemců, ale tvoje finanční návratnost může být záporná.
4, Fond oprav – nedávno jsem byl na prohlídku bytu, který měl lákavou cenu a lokalita byla dobrá. Měl jsem před sebou dvě možnosti. Buď mám štěstí nebo je tam ještě nějaký zádrhel. Štěstí se nekonalo, dluh na revitalizaci k danému bytu byl ve výši 250.000 a to cenu zvedlo nad tržní. I když prodejní cena vypadala velmi lákavě.
Nevěř všemu co uvidíš
Pokud si otevřeš třeba sreality.cz, získáš dojem o tržních cenách. Prodávající nabízí svoje nemovitosti často dráže než je jejich tržní hodnota. Při prodeji je často cena nižší, ale ty tuto skutečnost neuvidíš. Můžeš získat dojem, tato nemovitost za 1,5 milónu je ok. Když bude problém, prodám ji za stejnou cenu nebo dráž. Aby se ti nestalo, že koupíš byt za 1,5 miliónu, zaplatíš daň z nabytí 60.000 a poplatky a úroky z hypotéky. S nájemníkem to nebude tak růžové a po roce či dvou byt prodáš se ztrátou několika set tisíc. A to ještě bude lepší varianta, protože by jsi přišel „pouze“ o svoji investovanou částku. Při vyšších číslech by jsi také mohl „čekat na svůj vlak“.
Kdo táhne ceny vzhůru?
Mám 3 skupiny kupujících, kteří kupují za vyšší ceny a tím roste trh.
1, Investor amatér – chce jednoduše začít vydělávat svých X% a maluje si realitu podle svého přání a nikoli podle faktů. Je ochoten koupit dráže, jen aby už měl tu svoji nemovitost k investici. Pokud nemáš žádnou nemovitost a chceš začít, pozor ať nejsi v této kategorii.
2, Zkušený investor – má již několik nemovitostí nebo jiných investic. Je si vědom, že ceny nejsou nízko, přesto si může dovolit zisk mezi 3-5%. Je to více než získá na bankovních účtech, nemovitost může zvýšit svoji hodnotu a pokud bude pokles nebo bude velká neobsazenost, má jiné investice, kterými může výpadek příjmu sanovat.
3, Zájemce o vlastní bydlení – představ si, že se objeví na prodej nemovitost, o kterou máš zájem i z jiných důvodů, než jen řešit vlastní bydlení. V tomto případě jsi ochoten zaplatit vyšší cenu. Koupíš za 1,5 nebo 2 milióny s hypotékou na 20 let. Protože víš, že je to pro tebe jiná než jen finanční investice. Proč by někdo platil více než je tržní cena?
- má v blízkosti rodiče, děti, chce být v dosahu
- pracuje nebo podniká v této lokalitě
- má zde jiné aktivity, které si chce ohlídat – pronajímá v uvedeném domě jiný byt
- chce zvýšit svůj podíl – dům se 4 byty a každý má podíl 25%. Pokud jeden majitel vlastní dva z těchto bytů, může rozhodovat o opravách, rekonstrukci atd.
- blízkost lokality, která je pro něho zajímavá – přehrada, hory, cyklostezka
Můžeš si doplnit mnoho jiných důvodů, proč jsou lidé ochotni připlatit si právě za tento byt.
Hledej „svůj“ byt. Až najdeš, přemýšlej a kup
Nezapomeň, že jsi investor. Emoce nech jiným, jdi po číslech. Ůrok na hypotéku ani nezaplacený nájem nespasí tvůj úžasný úsměv. Správně nastavené parametry při koupi a rozum v hrsti ti ušetří mnoho starostí. Nedávno jsem dostal dotaz, zda budu psát o investici do garáží. Ano, chystám se na to. Před týdnem jsem se byl podívat na garáž. Původní cena pro mě byla neakceptovatelná, tak jsem ji neřešil. Jakmile spadla o 20.000, ozval jsem se makléři. Byl jsem ochoten koupit, pokud mi cenu ještě sníží o 20.000 nebo alespoň 10.000. Nestalo se. Přestože jsem dlouho neviděl žádnou výhodnou nabídku garáže, nebudu kupovat „přes svůj limit“. Raději dám na konci roku 20.000 na stavební spoření než abych se nechal vtáhnout do akce „kdo dá více“.
Pamatuj si tři slova.
ZISK, RIZIKO a JISTOTA.
S jistotou se nikdy zisku nedočkáš.
Zisk není bez rizika.
Risk tě může připravit o zisk i jistotu.
Můj pohled na RIZIKO a JISTOTU rozepíšu příště.
Pokud máš dotaz, ozvi se na info@bohatytata.cz