Podle některých článků na webu to takto může vypadat. Stačí zadat do vyhledávače sousloví investiční byt a vyhrne se množství článků, které působí věrohodně a nabádají ke koupi bytu k pronájmu. Je to opravdu takto jednoduché a bezpečné?
Pár dobrých rad, které se vždy hodí
Nemám vlastní zkušenosti s koupí a pronájmem bytu a tak jsem využil služeb Gůglu, abych si rozšířil obzory. Na počátku jsem si myslel, že je tato problematika složitá, ostatně jako jakýkoli jiný investiční záměr, ale po přečtení několika prvních a následně desítek dalších článků, jsem se uklidnil. Stačí se držet těchto doporučení a peníze se budou hrnout proudem.
Lokalita
Rada číslo jedna zní, koupit byt v dobré lokalitě. Důležité je, aby byt byl v dosahu dopravní obslužnosti. Je logické, že na samotu u lesa, kde jezdí autobus v úterý a v květnu, se moc zájemců o pronájem nepohrne. Kromě obslužnosti je důležité, aby v blízkosti byla škola, školka, nákupní centrum, kancelářské budovy, kino a divadlo, dobrý zaměstnavatel. Zastávka metra také není od věci, aspoň v Praze. Ono ostatně v Brně nebo Ostravě se byt u metra kupuje dost blbě. A potom už stačí jen nějaký větší park, trochu zeleně a koupaliště, nejlépe přírodní. Jinými slovy, stačí dodržet těchto pár doporučení a bod číslo jedna Lokalita je splněn.
Investiční byt – velikost
Koupit na pronájem byt 8+2, jak jsem se dočetl, je hloupost. Prý se lépe pronajímá byt 1+1 nebo 2+1. Když už jsme u toho výběru velikosti, je dobré doladit ještě pár drobností. Místo paneláku zvolit cihlovou zástavbu, místo 13. pater raději dům čtyřpodlažní. Novostavba je lepší než dům, který působí dojmem snad nezačne pršet nebo spadnu. Jak jednoduché.
Město
moře, kuře, stavení – to jsem si zavzpomínal na svá dětská léta. Takže město. V Praze se lépe shání nájemce, ale v Ústí nad Labem jsou byty levnější a poměr nájem vs. kupní cena vychází lépe. Proto rady zní, kup byt v Ústí, ale pokud možno pronajímej v Praze. Jak se to dělá nevím, no nemusím rozumět všemu …
Nájemce
Jeden z velmi důležitých bodů, který v článcích znalců je často skloňován. Oblíbená věta zní, musíte najít dobrého nájemníka, který bude platit, nebude ničit byt a bude tam dlouho. Zase se mi otevřely oči, po přečtení těchto řádků. Do té doby jsem si myslel, že nejlepší je pronajmout byt bezdomovci v insolvenci a doufat, že vydrží jen několik měsíců, než stihne byt úplně zdemolovat.
Cena
A když už jsem si myslel, že mě nic nemůže překvapit a že jsem již kovaný znalec v oboru pronájmu nemovitostí, přišlo největší překvapení. Nejlepší rada přichází většinou na závěr. Nebál bych se označit ji jako Svatý grál. Důležité je koupit byt na pronájem levně. Čím levněji budoucí rentiér byt koupí, tím bude lepší návratnost investice.
Shrnutí
Pokud člověk chce začít s pronájmem bytu coby investicí, stačí dodržet pár jednoduchých rad. Levně koupit, draze pronajímat. Najít dobrého nájemníka do bytu, který bude téměř na Šumavě a zároveň uprostřed Václaváku. A málem bych zapomněl. Zkušení investoři radí
– kupte byt teď, vyplatí se, jelikož ceny nemovitostí v čase jen a jen rostou
– byty jsou na svém maximu, počkejte až nemovitostní bublina splaskne a poté kupujte za ceny o 20% nižší.
A teď trochu vážně
Nemám investiční byt, ale ponořil jsem se do této problematiky a udělal jsem si vlastní názor. Zde je můj stručný pohled:
- musí tě to bavit. Pokud je tento typ investice pro tebe otravný, investuj jinde
- je důležité mít vlastní prostředky. Banka ti na investiční byt půjčí 60% ceny. Sice můžeš zbytek hradit z jiných zdrojů /stavebko, klasický úvěr, kamarádská půjčka/, ale pokud nemáš alespoň 30% vlastních zdrojů, nechoď do rizika investičního bytu
- novostavba není dobrá volba. Pokud nejsi ostřílený investor, v novostavbě utopíš dost peněz a v případě krize bude pád vetší než u staršího bytu.
- dostupnost. Nekupuj byt na investici daleko od svého bydliště. Problém s nájemníky je nasnadě a jezdit 2 x týdně 100 km tam a zpět investici značně eliminuje. Když jsem sháněl první garáž, byl jsem tak natěšený, že jsem hledal 100 km daleko. Naštěstí jsem se neunáhlil.
- nasypej peníze pouze do toho, co se ti vrátí. Nájemníci hledají levné bydlení ve slušném bytě. Masážní vana, plazmová televize a americká lednička sice zvýší atraktivitu nájmu, ale nájemník ti nebude chtít platit o 5.000 více za přepych
- počítej, počítej, počítej. Jedna věc je tvůj plán a druhá věc realita. Pří nájmu 5% se ti splatí byt za milión za 20 let stejně jako byt za 5 milónů. Ale v případě bytu bez nájemníka se lépe splácí 60% z miliónu než z pěti.
- MĚJ SVOJI HLAVU. Všechny rady na netu a od známých, včetně mého blogu, ber pouze jako doporučení. 2+1 nebo garsonka, Ůstí či Brno – rozhodnutí je na tobě. Stejně tak přízemí ze čtyř pater nebo 8. patro ze 16. Pokud ty sám nebudeš věřit svému záměru, těžko přesvědčíš potenciálního nájemníka o výhodách.
