Pronajmu byt. Zn: levně

Během jednoho týdne jsem měl 2 zajímavé rozhovory na téma investice do nemovitostí. Stavba domu na prodej a koupě bytu na pronájem. Která z těchto investic se vyplatí v dnešní době vysokých cen nemovitostí? 

Možná je lepší část peněz utratit za sebe – zajít si na dobrou večeři, koupit si něco pro radost nebo zajet na dovolenou třeba k Rudému moři.

Pokud se rozhodneme investovat šestimístnou částku do nemovitosti coby investici, tak je třeba přemýšlet. Rostoucí ekonomika a nedostatek nemovitostí vyhnal ceny vzhůru. Jaký je pohled investora na nemovitosti?

1, stavba domu na prodej. Výhodou je, že domy se stále dobře prodávají, zvláště v atraktivních lokalitách. Nevýhodou je vyšší finanční náročnost proti pořízení bytu. Koupě pozemku, vyřízení formalit pro stavbu a stavba samotná je běh na delší trať. I když budeme úspěšní, celý proces než bude dům připravený k prodeji nám zabere minimálně 2 roky. Nikdo neví, jaký bude vývoj cen za 2 roky a proto musíme počítat s variantou dnešních cen nebo s cenami o cca 10% níže. Stavba domu na prodej by se měla pohybovat do 5 miliónů včetně pozemku. Pokud se budeme pohybovat ve vyšší cenové relaci, výrazně ubývá potencionálních klientů. Důvody jsou dva. 1, výrazně klesá počet zájemců, kteří by disponovali finančními možnostmi ke koupi domu nad 5 miliónů a druhý důvod je ten, že pokud někdo chce investovat vyšší částku, má i svoje individuálnější představy o domě. Při dnes běžných rozměrech pozemku kolem 700 m2 a cenou v rozmezí 1.000 – 2.000 korun za m2, nám zůstává kolem 3,5 miliónu na samotnou stavbu a náš zisk. Pokud plánujeme zisk 500.000 a více, za méně se nevyplatí investovat čas, finance a energii během dvou let do rizika, musíme postavit dům do 3 miliónů. Při dnešních cenách práce a materiálu se bavíme o menším 3+1 rodinném domě.

Můj pohled je – stavba domu na prodej se nevyplatí, pokud nemáme stavební firmu nebo dovednosti z tohoto oboru. Můžeme ztratit 2 roky života a zisk je velice nejistý. 

2, koupě bytu na pronájem. Pořizovací cena bytů se liší mezi velkými městy, Praha, Brno, Hradec Králové a např. regiony severní Moravy nebo severních Čech. V Praze jsou ceny bytů již velmi vysoko, ale není problém sehnat nájemníka s nájmem kolem 15.000 měsíčně. Na opačné straně stojí např. Ostrava, kde jsou ceny bytů násobně nižší. Nájmy jsou zde také nižší, ceny se pohybují od 3.000 měsíčního nájmu pro majitele. Když se podíváme na roční % zisk z nájmu vůči ceně bytu, lépe vychází „levnější“ regiony. Přesto při ceně bytu 1.000.000 korun a nájmu 3.000 měsíčně je zisk 3,6% hrubého. Výhodnější než spořící nebo běžné účty, ale těsně nad inflací. Vyplatí se koupě bytu na pronájem? Zde je výhodnost vyšší než u stavby domu, jelikož nemusíme čekat 2 roky a kupujeme i během měsíce. Obě tyto varianty mají ovšem jeden důvod, proč se nevyplatí.

Ať se bavíme o koupi bytu za 1 milión nebo stavbě za 5 miliónů, potřebujeme finanční prostředky. Máme vlastní, půjčíme si v bance nebo varianty někde mezi. Úrokové sazby se dostaly ke 3 procentům a RPSN se pohybuje kolem 4,5%. Při takovém úročení se nám hypotéka na stavbu domu nebo pořízení bytu na pronájem nevyplatí. Pokud máme volné finanční prostředky, je reálné získat více než 2% úrok na bankovním trhu. Stavba domu je riziková s relativně nízkým ziskem i pokud máme vlastní prostředky. U koupě bytu na pronájem je na rozhodnutí, zda je pro nás cca 1,5% nad finančními produkty zajímavá investice. Myslím, že lze dohledat byt s nižší pořizovací cenou a téměř stejným nájmem a tím vylepšit ziskovost.

I kdybych měl volné prostředky na koupi bytu k pronájmu, přesto bych počkal. Ceny bytů již nerostou takovým tempem a dokonce v některých regionech klesly. Předpokládám, že během několika měsíců až dvou let, budou byty k pronájmu opět zajímavou investicí.

PS: akciové trhy a jiné možnosti investování někdy příště 🙂